Mietminderung bei Schäden
Wasser tropft durch die Decke, die Trockengeräte machen Lärm, der Aufzug ist kaputt – und dafür zahle ich die volle Miete? Viele Mieter sind dann zu Recht verärgert. Die gute Nachricht: Ihr könnt zwar nicht verlangen, dass der Schaden sofort behoben wird. Aber ihr könnt eure Miete reduzieren. Dabei gibt es allerdings einige Dinge zu beachten. Hier ein kurzer Überblick von eurer Mieter:innen-Initiative.
Wann darf ich meine Miete reduzieren?
Voraussetzung ist: Es müssen nachweisbar Schäden vorliegen, die euch im Gebrauch eurer Wohnung einschränken. Auch ständiger Lärm gehört dazu, genauso die häufigen Ärgernisse wie undichte Dächer, feuchte Wände, Schimmel, Heizungsausfälle, kaputte Aufzüge, undichte Fenster, Baugerüste über lange Dauer, nicht nutzbarer Balkon, Baulärm.
Wichtig ist: Es muss ein erheblicher Mangel sein. Ein Ausfall des Fahrstuhls über eine Stunde für die Wartung wird nicht anerkannt, ebenso wenig spielende Kinder (innerhalb der normalen Spielzeiten), wenn man bewusst in eine Wohnung direkt am Spielplatz zieht. Leider wird auch vorübergehender Ameisenbefall nicht anerkannt.
Hier gibt es eine Liste von Mängeln: https://www.mietrecht.com/mietminderung-gruende/
Unwichtig, wer Schuld ist
Für die Mietminderung spielt es keine Rolle, ob die GGH verantwortlich ist oder nicht. Wenn beispielsweise ein Bauunternehmen gepfuscht hat und der Prozess noch läuft, könnt ihr die Miete trotzdem reduzieren. Ihr habt eine einwandfreie Wohnung gemietet, die könnt ihr einfordern. Auch ob eine Baumaßnahme notwendig ist oder nicht, ob sie vorher angekündigt war oder nicht, macht keinen Unterschied.
Einziger Punkt: Wenn ihr den Mangel selbst verursacht habt oder wenn er schon beim Einzug problemlos sichtbar bestand und ihr ihn akzeptiert habt. Wenn der Vermieter sie aber verschwiegen hat, gibt es Mietminderung.
Wie gehe ich vor?
Als erstes müsst ihr die Schäden dokumentieren (Foto machen und aufschreiben, wann sie begannen, Dauer z.B. Lärm) und es der GGH per Mail oder Brief melden. Darin müsst ihr der GGH eine realistische Frist setzen, den Schaden zu beheben. Bei erheblichen Problemen wie Ausfall der Heizung mitten im Winter kann die auch kurz sein.
Wichtig: Ihr solltet gleich dazuschreiben, dass ihr die Miete nach dieser Frist nur noch „unter Vorbehalt“ zahlt. Das ist wichtig, damit ihr die Miete auch nachträglich noch reduzieren könnt. Falls das fehlt, kann es Probleme geben, wenn ihr eure Miete weiterzahlt und die zu viel gezahlte danach zurückhaben wollt. Hierfür gibt es ein Musterschreiben: https://www.berliner-mieterverein.de/musterschreiben/maengelanzeige-an-vermieter-oder-verwalter
Was mache ich, wenn der Mangel nicht behoben ist?
Ist die Frist aus dem ersten Brief verstrichen, wird empfohlen, noch einmal eine letzte Mahnung zu schicken, dass die Mängel beseitigt werden müssen. Das ist vor allem bei längerfristigen Problemen sinnvoll, wie Baugerüste über lange Zeit. Wenn ihr mitten im Winter ohne Heizung friert, kann keiner verlangen, dass ihr wochenlange Fristen akzeptiert. Aber falls die GGH euch mit Anwaltsdrohungen einschüchtern will, hättet ihr zumindest einen Beleg, dass ihr alles richtig gemacht habt. Auch hier ein Musterschreiben: https://www.berliner-mieterverein.de/musterschreiben/maengelanzeige-letzte-mahnung
Um wieviel darf ich die Miete reduzieren?
Dafür gibt es kein Gesetz, aber viele Gerichtsurteile, auf die man sich berufen kann. Es gibt sogar eine Tabelle, wie viel Prozent man bei welchem Schaden reduzieren kann, z.B. https://mieterverein-vs.de/mietminderung-einige-beispiele/. Die Prozente beziehen sich auf die aktuelle Warmmiete, also das, was ihr jeden Monat an die GGH zahlt. Wenn ihr jeden Monat 1.000 € zahlt und 20% Mietminderung (siehe Tabelle) wegen einer feuchten Wohnung einfordert, wären es also nur noch 800 €.
Wichtig: Die Mietminderung zählt nur für die Tage, an denen der Schaden wirklich auftrat. War es den ganzen Monat feucht, sind es 800 € Miete. Waren es nur 14 Tage (die Hälfte des Monats), darf die Miete nur für diesen Zeitraum gekürzt werden. Die Miete für die Hälfte des Monats beträgt 500 €, 20% davon sind 100 €. Damit zahlt ihr am Ende 900 € Miete.
Ab wann darf ich die Miete reduzieren?
Ab dem Tag, an dem der Schaden aufgetreten ist. Ich muss nicht erst warten, bis alle Mahnungen und Fristen verstrichen sind. Wenn in einem Monat an 10 von 30 Tagen die Heizung vollständig ausgefallen ist, gibt es eine Mietminderung von 100% für diese 10 Tage (siehe https://mieterverein-vs.de/mietminderung-einige-beispiele/). Also sinkt die Miete von 1.000 € um ein Drittel (10 von 30 = 1/3) auf 667 €.
Darf ich einfach weniger Miete überweisen?
Prinzipiell erlaubt das Recht: Wenn ihr all diese Mails/Briefe geschickt habt und immer noch nichts passiert ist, dürft ihr einen Teil der Warmmiete einbehalten. Einziger Haken: Wenn nicht voll klar ist, um wieviel Prozent ihr reduzieren dürft, kann die GGH behaupten, ihr seid mit euren Mietzahlungen im Rückstand und eine fristlose Kündigung aussprechen. Das landet dann vor Gericht, ob eure Minderung angemessen ist oder nicht.
Daher Tipp: Entweder ihr nehmt euch einen Rechtsanwalt und klärt das oder ihr zahlt die Miete weiter unter Vorbehalt und vermerkt das in den Überweisungen im Verwendungszweck. „Miete Wohnung 123 Höllenstein unter Vorbehalt“. Die Einzugsermächtigung („SEPA-Lastschriftmandat“) für die GGH solltet ihr kündigen. Nachdem der Schaden behoben ist geht ihr zum Heidelberger Mieterverein (oder zu einem Anwalt) und klärt, um wieviel Prozent die Miete dafür reduziert werden darf. Dann bekommt ihr euer Geld zwar später, aber ihr seid rechtlich sicher.
Zu kompliziert?
Das klingt für euch zu kompliziert? Dann kommt zu unserem wöchentlichen Treffen im Gemeinschaftsraum und lasst euch von uns beraten. Oder geht direkt zum Mieterverein Heidelberg: https://mieterverein-heidelberg.de/ Niemand sollte Mängel einfach hinnehmen müssen – wir stehen für unser Recht ein.